Рефінансування вашої іпотеки в основному означає, що ви обмінюєте свою стару іпотеку на нову і, можливо, на новий баланс.
Коли ви рефінансуєте іпотеку, ваш банк або кредитор погашають вашу стару іпотеку новою; це причина для рефінансування до термін.
Більшість позичальників вирішують рефінансувати, щоб зменшити відсотки та скоротити термін погашення, або скористатися можливістю конвертувати частину власного капіталу, заробленого у своєму будинку, у готівку.
Існує два основних види рефінансування: рефінансування за ставкою та строком та рефінансування за готівку.
Що таке рефінансування?
Рефінансування - це процес заміни існуючої іпотеки новою позикою. Як правило, люди рефінансують свою іпотеку, щоб знизити щомісячні виплати, знизити процентну ставку або змінити програму кредитування з іпотеки з регульованою ставкою на іпотеку з фіксованою ставкою. Крім того, деяким людям потрібен доступ до готівки для фінансування проектів реконструкції житла або для погашення різних боргів, і вони будуть залучати свій власний капітал для отримання грошового рефінансування.
Незалежно від вашої мети, фактичний процес рефінансування працює так само, як і тоді, коли ви подавали заявку на отримання першої іпотеки - вам потрібно буде витратити час на вивчення варіантів позики, зібрати правильні фінансові документи та подати заяву про рефінансування іпотеки. перед тим, як його можна затвердити.
Переваги рефінансування будинку
Існує кілька причин для рефінансування іпотеки. Деякі з можливих переваг включають:
- Зменшіть щомісячний платіж *. Згідно Дослідження середній власник житла може заощадити 160 доларів або більше на місяць за рахунок рефінансування. З меншою щомісячною виплатою ви можете направити заощадження на інші боргові та інші витрати або застосувати ці заощадження до щомісячної виплати по іпотеці та швидше погасити позику.
- Скасувати приватне іпотечне страхування (PMI). Деякі власники будинків, які мають достатній власний капітал або власний капітал, не будуть зобов’язані платити за іпотечне страхування, що зменшить їх загальну місячну виплату.
- Скоротіть термін кредиту. Для власників житла, які взяли іпотеку на початку своєї кар’єри, 30-річна іпотека, можливо, мала більший фінансовий сенс. Але для тих, хто хоче погасити іпотеку раніше, скорочення терміну кредиту може стати привабливим варіантом.
- Перехід від іпотеки з регульованою ставкою до позики з фіксованою ставкою. Якщо у вас іпотека з регульованою ставкою, ваш платіж може змінюватися вгору або вниз у міру зміни процентних ставок. Перехід на позику з фіксованою ставкою з надійними та стабільними щомісячними виплатами може дати власникам житла впевненість, що їх платіж ніколи не зміниться.
- Об'єднайте свою першу кредитну лінію іпотеки та власного капіталу (HELOC). Перетворюючи їх на єдиний щомісячний платіж, ви можете спростити свої фінанси та зосередитися на єдиному боргу. HELOC часто мають регульовані ставки, тому рефінансування у позику з фіксованою ставкою може заощадити ваші гроші в довгостроковій перспективі.
- Використовуйте власний капітал у своєму будинку, щоб отримати готівку. Зі збільшенням вартості житла у вас може вистачити власного капіталу, щоб отримати рефінансування за готівку. Ці гроші можна використати для фінансування благоустрою житла, погашення боргу або фінансування великих покупок.
Ризики рефінансування кредиту
Залежно від ваших цілей та фінансового становища, рефінансування не завжди може бути найкращим варіантом. Хоча рефінансування пропонує багато переваг, вам також доведеться зважити ризики.
Наприклад, рефінансування вашої іпотеки зазвичай відновлює процес погашення. Отже, якщо у вас є п'ять років на погашення 30-річної позики і ви вирішите взяти нову 30-річну іпотеку, ви будете здійснювати іпотечні платежі протягом 35 років. Для деяких власників будинків це хороший план, але якщо у вас вже є, скажімо, 10 або 20 років у іпотеці, довічні відсотки можуть не вартувати додаткових витрат.
У цих випадках багато домовласників рефінансують за короткостроковою позикою, яка не продовжить їхні іпотечні виплати, наприклад за іпотекою на 20 або 15 років (яка також часто пропонує нижчі ставки, ніж кредити на 30 років).
Як правило, рефінансування є хорошим варіантом, якщо нова процентна ставка нижча за процентну ставку за вашою поточною іпотекою, а загальна сума заощаджень перевищує вартість рефінансування. Наприклад, якщо у вас є 390 000 доларів США на позику 400 000 доларів США під 4,25%, заміна поточної іпотеки на 3,75% може призвести до заощадження 162 доларів на місяць у порівнянні з попередньою позикою. *
* Під час рефінансування існуючої позики загальні фінансові витрати можуть бути вищими протягом усього терміну кредиту.
Часті запитання щодо рефінансування
Перш ніж обрати рефінансування, важливо підготуватися. Щоб оцінити вашу готовність до рефінансування, розгляньте наступні питання.
Чи варто мені рефінансувати, якщо я планую прожити у своєму будинку ще кілька років?
Так само, як і коли ви спочатку купували свій будинок, вам доведеться сплачувати збори, податки та витрати на закриття вашої іпотеки рефінансування. Важливо визначити, скільки часу займе розрив навіть під час рефінансування іпотеки. Точка беззбитковості - це момент, коли щомісячна економія, створена шляхом рефінансування іпотеки, перевищує вартість рефінансування.
За даними Бюро захисту прав споживачів, вам потрібно продумати, скільки часу знадобиться, щоб щомісячна економія окупила вартість рефінансування. Перегляньте витрати на закриття, які ви сплатили за початковою кредитом на житло. Витрати на рефінансування можуть бути приблизно однаковими. Загальноприйняте емпіричне правило - діяти лише в тому випадку, якщо нова процентна ставка заощаджує цю суму приблизно на два роки (іншими словами, якщо ви виходите навіть через два роки).
Тому обов’язково підрахуйте і зрозумійте, як нова позика вплине на вас.
Як рефінансування впливає на мою кредитну оцінку?
Ваш кредитний рейтинг не тільки допомагає визначити ваше схвалення рефінансування іпотеки, але також визначає процентну ставку, яку запропонує ваш кредитор. Простіше кажучи, чим вищий ваш кредитний рейтинг, тим нижча ваша процентна ставка.
Наприклад, позичальник із середньою сумою кредиту 250 000 доларів США та кредитною оцінкою 640 може виплачувати приблизно на 2500 доларів США щорічно відсоткові виплати, ніж позичальник з кредитною оцінкою 760 . Якщо ваш кредитний рейтинг знизився з моменту отримання вашої іпотеки, ви можете розраховувати на вищі ставки, що може звести нанівець будь -які потенційні вигоди від рефінансування.
Який залишок залишку за моїм кредитом?
Перш ніж підписувати нову іпотеку, вам потрібно буде оцінити поточний залишок кредиту. Якщо вам зараз виповнилося 15 років 30-річної позики, можливо, вам захочеться вивчити варіанти рефінансування з меншим терміном. Це має сенс для багатьох власників будинків, оскільки дозволяє їм скористатися історично низькими ставками, не затримуючи дати виплати, що часто може забезпечити істотну економію. *
Мені потрібна гнучкість або жорсткий графік платежів?
Поширеним методом рефінансування є скорочення терміну кредиту та його швидше погашення. Якщо поточні процентні ставки за іпотечними кредитами нижчі за вашу поточну процентну ставку, зазвичай є однакова сума щомісячних платежів, зменшуючи роки іпотеки.
Наприклад, власники житла з 30-річною іпотекою можуть рефінансувати у 15-річну позику. Це може бути чудовим вибором, але слід враховувати наступне:
По -перше, більшість кредиторів дозволять вам достроково погасити іпотеку. Тож якщо ви хочете погасити свою 30-річну позику за 15 років додатковими виплатами, можливо, ви зможете це зробити. Це може допомогти вам швидше створити основний борг та заощадити на виплаті відсотків. Якщо обставини змінюються і настають важкі часи, ви можете повернутися до початкового 30-річного контракту.
З іншого боку, 15-річна позика, як правило, пропонує ще більшу економію відсотків, а також може допомогти вам швидко наростити капітал, тож ви можете володіти своїм будинком безкоштовно і не платити раніше чи пізніше.
Чи доступне рефінансування для кредитів FHA, VA, Jumbo або USDA?
Так, залежно від вашої поточної ситуації, один із цих варіантів може мати для вас сенс. Крім того, якщо зараз у вас є звичайна позика, FHA, VA, Jumbo або USDA, доступні варіанти, які включають кілька спрощених програм рефінансування. Впорядковані програми рефінансування пропонують спрощений процес затвердження шляхом скорочення або скасування багатьох оглядів доходів, кредитів або оцінок, які включені до стандартних програм рефінансування.
Програма оптимізації VA називається Рефінансування зниження процентних ставок, або IRRRL. Важливо згадати, що оптимізовані кредити для рефінансування можуть не дозволяти можливість зняття готівки. Крім того, як і інші варіанти рефінансування, спрощені кредити для рефінансування можуть збільшити загальні витрати протягом строку кредиту.
Настав час для рефінансування?
Зрештою, дуже важливо переглянути цифри, щоб переконатися, що рефінансування має для вас сенс. Навіть якщо ви раніше не могли рефінансувати, програми кредитування та ставки завжди змінюються. Ці зміни, поряд зі збільшенням вартості житла на різних ринках, можуть дозволити вам знизити ставку або щомісячні платежі.
Але не обов’язково робити це поодинці! Кредитні співробітники PennyMac завжди готові відповісти на ваші запитання та направити вас на шлях успішного рефінансування.
Ставка та строкове рефінансування
В рефінансування ставка та термін, зазвичай ви отримуєте нову іпотеку з нижчою процентною ставкою, а також, можливо, меншим терміном виплати (30 років змінено на 15 років).
З огляду на недавно історично низькі процентні ставки, рефінансування вашої 30-річної іпотеки в 15-річну іпотеку може призвести до щомісячних виплат, подібних до вашої первісної позики. Це пов'язано з меншою сумою відсотків, які ви б сплатили за нову іпотеку, хоча 15-річні іпотечні виплати зазвичай перевищують 30-річні кредити.
Правда про іпотеку стверджує, що перш ніж приймати рішення про рефінансування вашої поточної ставки іпотеки, важливо переконатися, що ви знайшли свою точку беззбитковості. Це по суті, коли витрати на рефінансування відшкодовуються за рахунок найменших місячних платежів по іпотеці.[1].
Рефінансування з виведенням готівки
У разі рефінансування виведення готівки можна рефінансувати до 80 відсотків поточної вартості вашого будинку готівкою. Ось чому це називається рефінансуванням виплати готівки. Тож припустимо, що ваш будинок оцінюється у 100 000 доларів, а ви зобов’язані по кредиту 60 000 доларів. Ваш банк або кредитор можуть дати вам як кваліфікованому позичальнику 20 000 доларів готівкою, що зробить вашу нову іпотеку 80 000 доларів.
При виплаті рефінансування ви не завжди заощаджуєте гроші шляхом рефінансування, але ви отримуєте форму позики під менші відсотки від необхідної готівки. Причинами виплати рефінансування може бути те, що вам може знадобитися копати новий басейн для виходу на пенсію у дворі або поїхати у відпустку мрії.
Майте на увазі, що взяття іпотеки готівкою збільшує суму вашої застави[2]. Це може означати більші та / або більш довгострокові виплати. Пам’ятайте, що це не безкоштовні гроші, і ви повинні повернути їх своєму кредитору.
Рішення про рефінансування вашої іпотеки - це не те, що слід сприймати легковажно. Розглянемо вартість рефінансування порівняно із заощадженнями взамін. Поговоріть з фінансовим планувальником, якщо вас турбує питання про те, чи варто рефінансувати, разом з іншими доступними вам варіантами.
Зміст
- Що таке рефінансування?
- Переваги рефінансування будинку
- Ризики рефінансування кредиту
- Часті запитання щодо рефінансування
- Чи варто мені рефінансувати, якщо я планую прожити у своєму будинку ще кілька років?
- Як рефінансування впливає на мою кредитну оцінку?
- Який залишок залишку за моїм кредитом?
- Мені потрібна гнучкість або жорсткий графік платежів?
- Чи доступне рефінансування для кредитів FHA, VA, Jumbo або USDA?
- Настав час для рефінансування?
- Ставка та строкове рефінансування
- Рефінансування з виведенням готівки
- Допомога першим покупцям житла у Флориді
- Які документи мені потрібні, щоб купити будинок у ...
- Скільки мені потрібно кредиту, щоб купити будинок?
- Вимоги до покупки мобільного будинку в США
- Вимоги до покупки будинку в США - Посібник
- Приклад оформлення зустрічної пропозиції щодо купівлі будинку